Connaitre certaines tendances comportementales de locataires peut permettre soit d’exclure en amont les profils de locataires avec des caractéristiques préjudiciables pour lui, soit de mieux les cadrer en aval (pour ceux qui sont sur place).

Des typologies de locataires sur quelles bases ?

Une classification des divers types de mauvais locataires n’est pas nécessairement aisée face à la diversité de situations et de personnages, preuve d’une assez grande diversité de pratiques et de comportements.

Il est toutefois possible d’établir une typologie des comportements à partir de certains paramètres importants de la relation locataire- bailleur tels que le comportement du locataire s’agissant :

. du respect de ses obligations en général, . du paiement des loyers, . de l’utilisation correcte et de la préservation du bien loué.

Les typologies de locataires. Quelle utilité?

En examinant les comportements de vos divers locataires au fil du temps dans le cadre de vos baux, vous arrivez à repérer certains signes susceptibles de vous servir de repères et nombreux sont les bailleurs qui établissent ainsi des listes des locataires acceptables et de ceux à exclure.

Prendre en compte de telles informations peut permettre au bailleur de mieux cerner les contours comportementaux (dérives ou bonne conduite) communs à certains locataires, ce qui leur permet d’anticiper sur l’orientation de leur gestion à mettre en place (standard ou avec un niveau de vigilance renforcée).

L’optimisation d’une gestion contribuera bien entendu à sécuriser le recouvrement des loyers, et partant, selon le cas, l’investissement que le bailleur a pu faire (dont le schéma ne doit pas être mis en péril par les jongleries du/des locataires) ou même plus simplement la couverture de ses besoins essentiels.

Une telle optimisation devient d’ailleurs vitale lorsque le recouvrement des loyers doit assurer les remboursements d’un crédit ou la couverture des besoins susvisés et dans ces cas, la tolérance au risque doit être nulle. Ainsi, les bailleurs dans ces cas de figures pourront donc être amenés à refuser un locataire X alors qu’un bailleur n’ayant aucune de ces contraintes pourra peut-être se permettre d’être moins rigoureux et accepter ce même locataire.

Les quelques profils de locataires établis ci-dessous correspondent à des caractéristiques comportementales retrouvées ici et là, en tout ou partie et à des degrés variés, chez diverses catégories de locataires.

QUELQUES PROFILS DE BASE DES MAUVAIS LOCATAIRES

LES CONTREVENANTS AUX RÈGLES

Ils savent qu’ils ont signé un bail incluant des règles à respecter, mais après avoir apposé leur signature, ils deviennent amnésiques et ne respectent plus grand-chose. Pour certains, il s’agit d’irresponsabilité ou de négligences propres à leur fonctionnement : par exemple, ils n’ont pas pris la peine de lire le contrat. Pour d’autres, ce sera plutôt une stratégie … Les dégâts seront quasiment les mêmes pour le bailleur qui aura l’impression de parler russe à un interlocuteur s’exprimant exclusivement en anglais. Avec ce genre de locataires, tolérance zéro pour tout écart !

LES JONGLEURS

Au cours du bail, au moment où cela les arrange, ils démarrent le jeu du chat et de la souris qu’ils cessent bien sûr lorsque les besoins à satisfaire sont les leurs.

Pour tout ce qui doit être signé, la signature est toujours reportée jusqu'à la toute dernière minute. Quand vous les appelez, ils "vous rappellent très bientôt " mais ils ne donnent pas suite à vos appels téléphoniques ou vous rappellent bien après.

Avec ce type de locataire, maintenir son taux d’adrénaline bas est tout un sport. A vous de voir si vous pouvez « tenir la route ».

LES MAUVAIS PAYEURS

Ils ont certes signé le bail, mais le respect des échéances de paiement sont pour eux le marathon des Jeux Olympiques. Avec eux, taux d’adrénaline haut garanti surtout si les loyers sont destinés à couvrir des besoins importants ou même vitaux pour vous, avec toutefois une différence entre deux profils : ceux qui paient avec retard et ceux qui ne paient pas ou plus.

Les mauvais payeurs patentés

Certains d’entre eux adossent purement et simplement leur stratégie sur une batterie d’alibis, passages difficiles de la vie, qu’ils se contentent de présenter au fur et à mesure : ici un problème médical les ayant laissés à sec après paiement des notes d’hôpital, là un deuil familial important etc. et parfois vous vous entendez tout simplement dire « qu’il a voyagé » …

De temps en temps, lorsque la mémoire flanche ou que cette gymnastique a été trop trépidante, le même alibi est resservi à un intervalle pas si lointain, ce qui peut faire mourir l’oncle du village deux fois … Parfois, ces non-paiements sont le prélude à son prochain départ des lieux en catimini … Après plusieurs vaines relances téléphoniques et autres tentatives de contact, vous allez devoir envisager de passer à la vitesse supérieure pour avoir un espoir de cadrer la situation.

Ceux qui paient avec retard

Contrairement aux précédents, ils paient effectivement les loyers, mais ne respectent pas les échéances, ce qui peut également vous déstabiliser si vous avez-vous-même des échéances à honorer ou des charges à couvrir à des moments précis. Leurs causes de retard peuvent être diverses : oubli, prolongation d’absence qui ne vous est pas signalée ou incident ayant décalé un paiement attendu mais qui aurait tout de même pu être prévu etc. S’ils sont moins nuisibles que les premiers, ils méritent toutefois d’être « tenus à la culotte » avec des schémas appropriés comme par exemple l’inclusion d’une pénalité de retard qui le ramènera à plus d’orthodoxie lorsqu’il aura payé cette pénalité deux ou trois fois…

Vous pouvez télécharger des fiches sur les locataires à problèmes dans le Kit de Bienvenue : « Quelques profils de locataires/bailleurs à éviter/requérant votre vigilance ». Pour y accéder, cliquez ici.

__Selon vous, lequel de ces types de locataires est le plus nuisible ?

Avez-vous l’expérience d’autres types de locataires difficiles ? Comment avez-vous résolu les situations auxquelles vous avez eu à faire face ?

Partagez vos expériences en échangeant ci-dessous.

Quelques autres portraits de locataires difficiles : cliquez ici.

Et pour quelques portraits de bailleurs difficiles, cliquez ici.

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